Ein historisches Haus auf Mallorca wird für seine Geschichte ebenso geschätzt wie für sein Raumangebot, und nirgends gilt das mehr als in der Altstadt von Palma. Hinter den Steinfassaden zwischen La Seu und dem Passeig del Born stehen Herrenhäuser, Residenzen aus dem frühen 20. Jahrhundert und alte Häuser, die heute nicht mehr gebaut werden könnten. Dennoch können zwei Häuser aus derselben Zeit grundverschieden sein.
Fünf Kriterien machen den Unterschied: die Adresse, der Architekt, die Restaurierung, der Komfort und das Raumangebot. Der Denkmalschutz bestimmt, wie ein Haus restauriert, ausgestattet und bewohnt werden kann, daher lohnt es sich auch zu wissen, was die Vorschriften erlauben. Dieser Ratgeber behandelt alle fünf Punkte und endet mit einem Haus, das sie vereint: eine restaurierte Residenz an der Plaça del Mercat, die Gaspar Bennàssar zugeschrieben wird.
Was als historisches Haus auf Mallorca gilt
Auf Mallorca ist ein historisches Haus meist einer von drei Typen: eine Possessió oder ein historisches Anwesen auf dem Land, ein Herrenhaus in der Altstadt von Palma oder eine Residenz aus dem frühen 20. Jahrhundert.
- Possessions: Eine Possessió ist ein historisches mallorquinisches Landgut, ein ländliches Anwesen mit Herrenhaus, Ackerland und Nebengebäuden. Els Calderers bei Sant Joan ist ein bekanntes Beispiel und heute ein Hausmuseum.
- Palmas Herrenhäuser: die Adelshäuser der Altstadt, um einen steinernen Innenhof mit einer großen Treppe gebaut. Can Vivot, Casal Solleric und Can Balaguer zeigen, wie dieser Typ in seiner schönsten Form aussieht.
- Residenzen aus dem frühen 20. Jahrhundert: die Häuser, die entstanden, als Palma sich nach dem Abriss seiner Stadtmauern modernisierte, und in denen eklektische und modernistische Stile auf traditionellen Stein treffen.
Dieser Ratgeber konzentriert sich auf die städtische Residenz und insbesondere auf die Altstadt von Palma.
Warum die Altstadt von Palma ein geschütztes Ensemble ist
Die Altstadt von Palma wurde 1964 zum historisch-künstlerischen Ensemble erklärt und ist heute ein Bien de Interés Cultural (BIC), die höchste Denkmalschutzkategorie Spaniens. Die Schutzstufe jedes einzelnen Gebäudes ist im städtischen Denkmalkatalog festgelegt. Die Folge ist einfach: Im Zentrum werden keine neuen historischen Häuser mehr gebaut, das Angebot beschränkt sich also auf die bestehenden. Einige davon werden zudem diskret angeboten, ohne je veröffentlicht zu werden.
Lage: die Adressen, auf die es in der Altstadt ankommt
In der Altstadt von Palma zählt die Adresse ebenso viel wie das Haus. Die Adressen, die die Altstadt ausmachen, sind ihre markanten Plätze und die ruhigen Gassen in Gehweite von La Seu, dem Passeig del Born und den Boutiquen, Galerien und Restaurants ringsum. Dort zu leben heißt, fast alles zu Fuß zu erledigen.
Wohin die Haupträume ausgerichtet sind, wie sich die Straße zu verschiedenen Tageszeiten anfühlt und wie das Haus mit dem Auto erreichbar ist, prägt den Alltag. Ein Platz wie die Plaça del Mercat, wenige Minuten vom Passeig del Born entfernt, verbindet eine zentrale Adresse mit einem freien Ausblick.
Architektonische Herkunft: die Namen hinter Palmas Fassaden
Mallorcas Architektur reicht von der gotischen Kathedrale über die adligen Innenhofhäuser Palmas bis zu den steinernen Bauernhäusern auf dem Land. Im frühen 20. Jahrhundert kam in der Hauptstadt eine weitere Schicht hinzu: Als die Stadtmauern abgerissen wurden und das neue Eixample-Viertel entstand, brachte eine Generation von Architekten den Modernisme, den katalanischen Jugendstil, und eklektische Stile in die Stadt.
Gaspar Bennàssar Moner (1869-1933), einer der Architekten der Stadterweiterung Palmas im frühen 20. Jahrhundert, war von Anfang der 1900er-Jahre bis zu seinem Tod Stadtarchitekt von Palma. Er betreute das vom Ingenieur Bernat Calvet geplante Eixample und den Abriss der Stadtmauern und gilt oft als Schöpfer des modernen Palma. Sein Stil entwickelte sich vom Eklektizismus und Modernisme, etwa beim Kaufhaus L'Àguila, das er mit Jaume Alenyà entwarf, ab etwa 1917 hin zu historistischen und regionalistischen Formen.
Die Urheberschaft zählt, weil sie selten und nachweisbar ist. Ein Haus eines anerkannten Architekten hat eine Geschichte, die jeder überprüfen kann, und gibt jeder Restaurierung einen klaren Bezugspunkt. Wie diese Herkunft heute aussieht, zeigt die Bennàssar zugeschriebene Residenz an der Plaça del Mercat, die am Ende dieses Ratgebers beschrieben wird.
Restauriert, nicht umgebaut: den ursprünglichen Charakter bewahren
Eine gute Restaurierung ist fast unsichtbar. Fassade, Stein, Decken, Schreinerarbeiten und die Proportionen der Räume bleiben erhalten, während Elektrik, Sanitär, Dämmung und Klimatisierung dahinter erneuert werden. Eine Renovierung, die ein Haus bis auf den Rohbau entkernt und in einem beliebigen modernen Stil neu aufbaut, mag den Komfort erhöhen, nimmt ihm aber genau das, was es erhaltenswert machte.
Fragen Sie bei der Besichtigung eines historischen Hauses, welche Elemente original und welche rekonstruiert sind, wer die Arbeiten geleitet hat und ob Pläne und Genehmigungen vorliegen. Eine gut dokumentierte Restaurierung lässt sich leichter beurteilen und leichter pflegen. Halten Sie diese Fragen bereit, wenn Sie Angebote für Luxusimmobilien in Palma zum Kauf vergleichen.
Moderner Komfort hinter historischen Mauern
In der Altstadt von Palma kann ein Gebäude mit integralem Schutz im Denkmalkatalog in der Regel keinen Pool auf dem Dach und keine neue Terrasse erhalten; ein verdeckt eingebauter Aufzug wird oft zugelassen, abhängig vom Katalogeintrag und von der Genehmigung. Trotzdem erwarten Sie den Komfort eines zeitgemäßen Hauses: Aufzug, Wellnessbereich, privaten Stellplatz und Außenfläche.
Ein historisches Haus, das diese Ausstattung bereits bietet, verdient daher einen genaueren Blick, und es lohnt sich zu prüfen, ob jedes Element durch eine Genehmigung gedeckt ist.
Platz für Familie und Gäste im historischen Zentrum
Die historischen Häuser im Zentrum wurden nicht für die heutige Lebensweise entworfen. Ein ganzes Haus mit mehreren Suiten und einem separaten Gästeapartment erlaubt es Familie und Besuch, zu wohnen, ohne sich jeden Raum teilen zu müssen, und gibt dem Haus die Flexibilität, sich mit den Jahren zu verändern.
Was der Denkmalschutz für ein historisches Haus in Palma bedeutet
Bevor Sie ein historisches Haus in der Altstadt von Palma kaufen oder restaurieren, prüfen Sie vier Punkte: seine Schutzstufe im Denkmalkatalog, wer die Arbeiten genehmigen muss, ob vorhandene Elemente wie ein Pool oder ein Aufzug genehmigt und statisch einwandfrei sind und welche Berater Sie hinzuziehen sollten. Ein historisches Haus bringt neben Charakter und Potenzial auch Pflichten mit sich: Was sein Schutz erlaubt, zeigt, was aus ihm werden kann. Stand der Vorschriften: November 2026.
Schutzstufen im Denkmalkatalog von Palma
Jedes Gebäude in der Altstadt von Palma hat einen eigenen Eintrag im städtischen Denkmalkatalog. Beim strengsten, dem integralen Schutz, beschränken sich die Arbeiten in der Regel auf Erhaltung, Konsolidierung und Restaurierung, ohne zusätzliches Volumen. Der strukturelle Schutz bewahrt Volumen, Tragwerk und Raumaufteilung, erlaubt aber die Anpassung des Inneren. Niedrigere Schutzstufen, die das Ortsbild betreffen, schützen vor allem die Fassade und den Charakter der Straße. Der Katalogeintrag des Gebäudes ist das erste Dokument, das Sie anfordern sollten.
Wer Arbeiten in der Altstadt genehmigt
In der Altstadt von Palma benötigen Bauarbeiten eine städtische Baugenehmigung der Stadtverwaltung von Palma (Ajuntament de Palma), die ihre Kommission für das historische Zentrum (Comissió del Centre Històric) anhört. Ist das Gebäude einzeln als BIC geschützt, muss zuvor die Denkmalschutzkommission des Consell de Mallorca, des Inselrats, das Projekt genehmigen, wie es das balearische Denkmalschutzgesetz vorschreibt. Der Schutz der Altstadt selbst geht auf das Dekret von 1964 zurück.
Bestehende Genehmigungen und Bausubstanz prüfen
Bei einem historischen Haus in Palma sollte jedes Merkmal, das es auszeichnet, etwa der Pool, der Aufzug, die Dachterrasse oder eine Nutzungsänderung, in den Genehmigungen aufgeführt sein und mit der Beschreibung im Grundbuch übereinstimmen. Ein Bausubstanzgutachten durch einen Architekten rundet das Bild ab: Bei einem Haus dieses Alters zeigen das Dach, die originalen Holzbalken und mögliche Feuchtigkeitsspuren den Zustand der Struktur und wie gut das Haus gepflegt wurde.
Ihr Team: ein unabhängiger Anwalt, ein Architekt und Ihre NIE
Ein unabhängiger Anwalt prüft Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Genehmigungen, während ein Architekt mit Erfahrung bei denkmalgeschützten Gebäuden Ihnen sagt, was verändert werden darf und was nicht. Als ausländischer Käufer benötigen Sie außerdem eine spanische NIE, die Identifikationsnummer für Ausländer, die zugleich als Steuernummer dient.
Ein Beispiel an der Plaça del Mercat: eine Residenz von 1929, die Gaspar Bennàssar zugeschrieben wird
Die Residenz an der Plaça del Mercat in der Altstadt von Palma, die Gaspar Bennàssar Moner zugeschrieben und auf 1929 datiert wird, zeigt, wie die fünf Qualitäten dieses Ratgebers in einem einzigen Haus zusammenkommen: Adresse, Architekt, Restaurierung, Komfort und Raumangebot.
Hinter seiner Fassade bietet das Haus rund 883 m² Bruttogeschossfläche: eine hochwertige Küche, die in ein großzügiges Esszimmer übergeht, ein Wohnzimmer mit Blick auf den Platz, mehrere Schlafzimmer und Suiten sowie ein separates Gästeapartment. Ganz oben bietet eine private Dachterrasse mit Außenküche und Pool den Blick über die Dächer von Palma.
Bei Sandberg Estates bieten wir diese Residenz derzeit an: Sie können die Residenz an der Plaça del Mercat ansehen und dort das Dossier zur Residenz anfordern.
