Allt om bolån med Juanita Casanas

Den här veckan delar vi med oss av en intressant och informativ intervju med Juanita Casanas, medgrundare av Lionsgate Capital

Juanita växte upp i Spanien och reste sedan i många år. Hon kom tillbaka 2007 och arbetade då för en av de större bankerna, Santander.

Hon arbetade för Santander i 9 år och var under hela den tiden mycket specialiserad på att hjälpa alla utländska privatpersoner med högt nettovärde.

"Under min tid på Santander tänkte jag att det finns många banker, det finns många erbjudanden som alla förändras hela tiden och jag tyckte verkligen att det skulle vara bra att starta ett företag som var specialiserat på bolåneförmedling, särskilt för personer med högt nettovärde. Ett mäklarföretag där vi kunde arbeta med alla banker i Spanien och privata banker i andra jurisdiktioner som Tyskland, Luxemburg, Schweiz, Storbritannien och de skandinaviska länderna. Så att kunder som köper här på Mallorca bara kan komma till oss och så tar vi hand om allt och hittar den allra bästa västaffären åt dem."

Juanita lämnade Santander 2016 för att starta Lionsgate Capital tillsammans med Drew Aaron, som kommer från New York. "Drew är underbar, vi grundade Lionsgate Capital tillsammans och nu 7 år senare är vi väldigt glada och stolta över vad vi har lyckats åstadkomma. Det har varit sju långa år att starta upp från grunden, men vi har ett fantastiskt team bakom oss och i slutändan är det teamet som får det att hända."

Det är lätt att se på Lionsgate hur nära teamet står varandra, inte bara genom deras vänliga och välkomnande sätt utan också på det sätt som Juanita talar om dem med stor stolthet.

"Vår erfarenhet som team tillsammans med medlemmar från olika banker med mer erfarenhet hjälper oss verkligen att markera skillnaden. Vår gemensamma erfarenhet i teamet är över 50 år i bankbranschen, så vi känner verkligen till bankerna utan och innan. Vi kommer från bankerna, men vi är på kundens sida så vi vet verkligen vad vi kan göra för att ge dem den allra bästa affären."

Det är mycket viktigt för teamet på Sandberg Estates att skapa förtroendefulla relationer med individer och företag som vi kan rekommendera till våra kunder och hjälpa deras köpprocess på Mallorca att bli så smidig, meningsfull och lukrativ som möjligt. Vi ställde några frågor till Juanita för att få ta del av hennes expertis och branscherfarenhet.

Vi har märkt att ni expanderar, stämmer det?

Ja, vi kan finansiera var som helst i Spanien men våra målkunder eller de flesta av våra kunder köper på Balearerna, Costa Del sol och omgivande områden och vi har också kunder i Madrid och Barcelona.

Varför skulle kontantköpare med likviditet finansiera en fastighet här i Spanien?

Våra kunder kommer från hela världen, inte bara Europa utan även från USA, Hongkong, Singapore och Förenade Arabemiraten. Jag skulle säga att alla våra transaktioner är från cirka 1 miljon och upp till 30 miljoner per fastighet och att 95% av våra kunder har medel för att köpa fastigheten direkt och de behöver inte nödvändigtvis finansiering, men det är ofta vettigt. Ju rikare kunderna är, desto mer vill de ofta finansiera.

Här på Balearerna har vi en förmögenhetsskatt som är ganska hög och kan uppgå till 3,45 % av fastighetsvärdet per år och på villor för flera miljoner euro är detta uppenbarligen ett betydande belopp.

Även om de inte är skattemässigt bosatta i Spanien måste de flesta kunder betala förmögenhetsskatt och eftersom bolån är avdragsgilla för förmögenhetsskatt hjälper detta verkligen kunderna att spara pengar. Dessutom upprätthåller det likviditeten. Många av våra kunder har sina medel väl investerade i portföljer och investeringar som genererar högre avkastning, så varför skulle de ta dessa medel för att köpa en fastighet till en avkastning på 0% när de kan fortsätta att investera och finansiera, betala lägre räntor och få en högre avkastning på investeringen för sina tillgångar.

Kan du förenkla inteckningsprocessen i Spanien, vilka är kraven och dokumentationen som behövs för en ansökan?

När vi har haft det första mötet eller samtalet med kunden förstår vi A. vad de vill investera i och B. vem som köper, en person eller ett företag och deras ekonomi och preferenser. Vi ber dem sedan om de nödvändiga dokumenten, beroende på om de köper i ett personligt namn eller ett företag, skickar vi dem en checklista över vad de behöver. När dokumenten har skickats in tar det bara cirka 2 dagar innan vi kan skicka in allt till bankerna.

Skulle du rekommendera att rådgöra med dig för att ta reda på deras finansieringsalternativ innan de hittar en fastighet eller när de redan har en?

Det är helt upp till kunden, vissa kunder vill kontakta oss innan eftersom fastighetsköpet är föremål för hypotekslån, andra kunder är inte oroliga och kommer inte till oss förrän de har fastigheten.

Det viktigaste är att oavsett när de kontaktar oss, att de gör det! Oavsett vem kunden är eller hur mycket finansiell kunskap de har i sitt hemland, kan det vara mycket annorlunda när de köper i Spanien. Det är viktigt att få all viktig och värdefull information så att vi kan hjälpa dem att fatta rätt beslut om hur de kan investera intelligent och optimera sin investering. Det är därför det är viktigt att de kontaktar oss och efter att vi har gett kunden all information kan de bestämma hur de vill gå vidare.

Vilka faktorer bestämmer räntorna på bolån i Spanien och hur kan våra kunder säkra den bästa räntan?

Tja, räntorna baseras på Euribor, de flesta banker i Spanien arbetar med 12 månaders Euribor, men vi har också banker som arbetar med 3 månaders eller till och med 1 månaders Euribor.

De kan säkra den bästa räntan genom att tala med oss!

Det är viktigt att förstå att varje enskild bank är olika och att de ständigt förändras. Om du och jag till exempel skulle köpa en fastighet i dag skulle den bästa banken för dig kunna vara en annan bank för mig eller någon annan. Om vi köper om 6 månader kan den bästa banken för oss idag vara helt annorlunda för oss då än den är nu. Det är viktigt för oss att se var vi kan få den bästa affären för kunden vid varje specifik tidpunkt.

Finns det några särskilda krav eller överväganden för utländska medborgare som vill ta ett bolån i Spanien?

Det viktigaste är att de ger sin personliga garanti för att deras inkomst uppfyller bankens krav. Oavsett om det är deras personliga inkomst eller det företag som de äger. Det beror på var de är skattskyldiga och vilken valuta de tjänar i. Alla valutor accepteras inte, vilket är en viktig sak att tänka på.

Vilka är de viktigaste skillnaderna mellan en fast och en rörlig bolåneränta och hur ska kunderna avgöra vilken som är bäst för dem?

Det är ett så personligt beslut, och det förändras med tiden. För några år sedan valde alla våra kunder rörlig ränta, men eftersom räntorna har stigit kraftigt det senaste året har vi många kunder som väljer fast ränta. På grund av de ökade räntorna har bankerna också tagit fram blandade räntor där de är fasta under de första 2-5 åren och därefter rörliga.

Det är ett mycket personligt val, om en kund är orolig och bara vill betala samma belopp under hela bolånets löptid väljer de fast ränta om det är en bra ränta. För exklusiva fastigheter på 5 miljoner och uppåt väljer de flesta av våra kunder rörlig ränta.

Hur lång tid tar det vanligtvis för ett bolån att bli godkänt av en spansk bank?

När vi har fått all information och skickat in den kan vi vanligtvis få ett godkännande inom en vecka till 10 dagar. Därefter behöver vi den officiella fastighetsvärderingen tillsammans med några andra steg som vi behöver ta. Vi rekommenderar alltid en process på 8-10 veckor från första kontakt till slutförandet hos notarien.

Hur länge gäller bankernas bolåneerbjudande?

Det slutliga erbjudandet när allt har gjorts har en giltighetstid på 45 dagar och de flesta banker tillåter att det förnyas en gång, så det skulle vara giltigt i upp till 3 månader.

Finns det några ytterligare avgifter eller kostnader som kunderna bör vara medvetna om när de tar ett bolån i Spanien?

Före 2019 var kunderna tvungna att betala notarie, stämpelskatt och administrationskostnader för bolånet och fastighetsköpet. Lagarna för detta har ändrats och även om dessa kostnader fortfarande finns, är de nu bankens ansvar. Kostnader som kunderna skulle ådra sig skulle vara, kanske en bankarrangemangsavgift beroende på banken, hemförsäkring, livförsäkring som alla är beroende av banken.

Vi försöker alltid minimera dessa kostnader och på Lionsgate arbetar vi med en framgångsprovision. Endast om vi är framgångsrika får vi betalt, i allmänhet sparar kunden mycket pengar, inklusive vårt arvode för det allra första året och påföljande år.