Tout sur les prêts hypothécaires avec Juanita Casanas

Juanita a grandi en Espagne puis a voyagé pendant de nombreuses années. Elle est revenue en 2007 et travaillait pour l'une des principales banques, Santander.  

Ayant travaillé chez Santander pendant 9 ans, elle s'est tout au long de cette période spécialisée dans l'accompagnement des non-résidents et des personnes à haut patrimoine net. 

« Pendant mon temps chez Santander, j'ai pensé qu'il y avait beaucoup de banques, beaucoup d'offres qui ne cessent de changer, et j'ai vraiment pensé qu'il serait bon de créer une société spécialisée dans le courtage en prêts hypothécaires, en particulier pour les personnes à haut patrimoine net. Un courtage où nous pourrions travailler avec toutes les banques en Espagne et des banques privées dans d'autres juridictions telles que l'Allemagne, le Luxembourg, la Suisse, le Royaume-Uni et les pays scandinaves. Ainsi, les clients qui achètent ici à Majorque peuvent simplement venir nous voir, et nous nous occupons de tout pour leur trouver la toute MEILLEURE offre. » 

Juanita a quitté Santander in 2016 pour fonder Lionsgate Capital avec Drew Aaron, qui vient de New York. « Drew est merveilleux, nous avons fondé Lionsgate Capital ensemble et aujourd'hui, 7 ans plus tard, nous sommes très heureux et fiers de ce que nous avons pu accomplir. Ces 7 années de création à partir de zéro ont été longues, mais nous avons une équipe incroyable derrière nous et, au final, c'est l'équipe qui fait que ça arrive. »  Il est facile de voir chez Lionsgate à quel point l'équipe est soudée, non seulement par leur accueil amical et chaleureux, mais aussi par la façon dont Juanita parle d'eux avec une grande fierté. 

« Notre expérience en tant qu'équipe, avec des membres provenant de différentes banques et possédant plus d'expérience, nous aide vraiment à marquer la différence. Notre expérience commune au sein de l'équipe dépasse les 50 ans dans le secteur bancaire, nous connaissons donc vraiment les banques sur le bout des doigts. Nous venons des banques, mais nous sommes du côté du client, donc nous savons vraiment ce que nous pouvons faire pour lui obtenir la meilleure offre possible. » 

Il est très important pour l'équipe de Sandberg Estates de forger des relations de confiance avec des personnes et des entreprises que nous pouvons recommander à nos clients afin d'aider leur processus d'achat à Majorque à être aussi fluide, significatif et lucratif que possible. Nous avons posé quelques questions à Juanita pour bénéficier de son expertise et de son expérience du secteur. 

Nous avons remarqué que vous vous développez, est-ce exact ? 

Oui, nous pouvons financer n'importe où en Espagne, mais notre clientèle cible ou la plupart de nos clients achètent dans les iles Baleares, la Costa Del Sol et les zones environnantes, et nous avons également des clients à Madrid et Barcelone.  

Pourquoi des acheteurs disposant de liquidités financeraient-ils une propriété ici en Espagne ? 

Nos clients viennent du monde entier, non seulement d'Europe mais aussi des États-Unis, de Hong Kong, de Singapour et des Émirats arabes unis. Je dirais que toutes nos transactions se situent entre 1 million et 30 millions d'euros par propriété et, bien que 95 % de nos clients aient les fonds pour acheter la propriété directement, le financement est souvent judicieux. Souvent, plus les clients sont riches, plus ils veulent financer.   

Ici, dans les iles Baleares, nous avons un impôt sur la fortune qui est assez élevé et peut atteindre 3,45 % de la valeur de la propriété par an ; sur des villas de plusieurs millions d'euros, c'est évidemment un montant substantiel.  

Même s'ils ne sont pas résidents fiscaux en Espagne, la plupart des clients devront payer l'impôt sur la fortune et, comme les prêts hypothécaires sont déductibles aux fins de cet impôt, cela aide vraiment les clients à économiser de l'argent. De plus, cela permet de maintenir des liquidités. Beaucoup de nos clients ont leurs fonds bien investis dans des portefeuilles et des placements qui génèrent des rendements plus élevés, alors pourquoi utiliseraient-ils ces fonds pour acheter une propriété à un rendement de 0 % alors qu'ils peuvent continuer à investir et à financer, en payant des taux bas et en obtenant un meilleur retour sur investissement pour leurs actifs.  

Pouvez-vous simplifier le processus hypothécaire en Espagne, quels sont les exigences et les documents nécessaires pour une demande ? 

Une fois que nous avons eu le premier rendez-vous ou appel avec le client, pour comprendre A. dans quoi il veut investir et B. qui achète (une personne physique ou une société) ainsi que ses finances et ses préférences. Nous lui demandons ensuite les documents nécessaires ; selon qu'il achète en nom propre ou via une société, nous lui envoyons une liste de contrôle de ce dont il a besoin. Une fois soumis, il ne faut que 2 jours environ pour que nous puissions tout soumettre aux banques. 

Recommanderiez-vous aux clients de vous consulter pour connaître les options de financement possibles avant de trouver une propriété ou lorsqu'ils en ont déjà une ? 

Cela dépend entièrement du client. Certains clients veulent nous contacter avant car l'achat de la propriété est soumis à l'obtention du prêt, d'autres ne s'inquiètent pas et ne viennent nous voir que lorsqu'ils ont trouvé la propriété.  

Le plus important est que, quel que soit le moment où ils nous contactent, ils le fassent ! Peu importe qui est le client ou ses connaissances financières dans son pays, l'achat en Espagne peut être très différent. Il est vital d'obtenir toutes les informations importantes et précieuses afin que nous puissions les aider à prendre la bonne décision sur la manière d'investir intelligemment et d'optimiser leur investissement. C'est pourquoi il est important qu'ils nous contactent et, après avoir donné toutes les informations au client, il peut décider de la manière dont il souhaite procéder.  

Quels facteurs déterminent les taux d'intérêt des prêts hypothécaires en Espagne et comment nos clients peuvent-ils obtenir le meilleur taux ? 

Eh bien, les taux d'intérêt sont basés sur l'Euribor. La plupart des banques en Espagne travaillent sur l'Euribor à 12 mois, mais nous avons aussi des banques qui travaillent sur l'Euribor à 3 mois ou même à 1 mois. Ils peuvent obtenir le meilleur taux d'intérêt en nous parlant !  

Il est important de comprendre que chaque banque est différente et qu'elles changent constamment. Par exemple, si vous et moi achetions une propriété aujourd'hui, la meilleure banque pour vous pourrait être différente de la mienne ou de celle de quelqu'un d'autre. Si nous achetons dans 6 mois, la meilleure banque pour nous aujourd'hui pourrait être complètement différente de ce qu'elle sera alors. Il est important pour nous de voir où nous pouvons obtenir la meilleure offre pour le client à un moment précis. 

Existe-t-il des exigences ou des considérations spécifiques pour les non-résidents qui souhaitent obtenir un prêt hypothécaire en Espagne ? 

L'essentiel est qu'ils donnent leur garantie personnelle que leurs revenus répondent aux exigences de la banque. Qu'il s'agisse de leurs revenus personnels ou de l'entreprise qu'ils possèdent. Cela dépend de l'endroit où ils sont résidents fiscaux et de la devise dans laquelle ils gagnent leur vie. Toutes les devises ne sont pas acceptées, ce qui est un point important à considérer.  

Quelles sont les principales différences entre un taux fixe et un taux hypothécaire variable et comment les clients doivent-ils décider lequel est le meilleur pour eux ? 

C'est une décision tellement personnelle, et encore une fois, cela change avec le temps. Il y a quelques années, tous nos clients optaient pour des taux variables, mais depuis que les taux ont grimpé l'année dernière, nous avons beaucoup de clients qui optent pour des taux fixes. En raison de l'augmentation des taux d'intérêt, les banques ont également lancé des taux mixtes, fixes pour les 2 à 5 premières années et variables par la suite.  

C'est un choix très personnel. Si un client est inquiet et veut simplement payer le même montant pendant toute la durée du prêt, il optera pour un taux fixe si c'est un bon taux. Sur les propriétés haut de gamme de 5 millions d'euros et plus, la plupart de nos clients optent pour un taux variable.  

Combien de temps faut-il généralement pour qu'un prêt soit approuvé par une banque espagnole ? 

Une fois que nous recevons toutes les informations et que nous les soumettons, nous pouvons généralement obtenir une approbation en une semaine à 10 jours. À partir de là, nous avons besoin de l'évaluation officielle de la propriété ainsi que d'autres étapes à suivre. Nous recommandons toujours un processus d'environ 8 à 10 semaines entre le premier contact et la signature chez le notaire. 

Quelle est la durée de validité de l'offre de prêt de la banque ? 

L'offre finale, une fois que tout a été fait, a une validité de 45 jours et la plupart des banques permettent de la renouveler une fois, elle serait donc valable jusqu'à 3 mois.  

Y a-t-il des frais ou des coûts supplémentaires dont les clients devraient être conscients lors de l'obtention d'un prêt hypothécaire en Espagne ? 

Avant 2019, les clients devaient payer le notaire, le droit de timbre, les frais d'administration du registre sur le prêt hypothécaire ainsi que sur l'achat de la propriété. Les lois à ce sujet ont changé et, bien que ces coûts existent toujours, ils sont désormais à la charge de la banque. Les coûts que les clients auraient à supporter seraient peut-être des frais de dossier bancaire selon la banque, l'assurance habitation, l'assurance vie, tout cela dépendant encore une fois de la banque.  

Nous essayons toujours de minimiser ces coûts et, chez Lionsgate Capital, nous travaillons sur la base d'honoraires de résultat. Nous ne sommes payés que si nous réussissons ; généralement, le client économise beaucoup d'argent, y compris nos honoraires, dès la première année et les années suivantes.